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新年伊始，北京樓市第一個月各項成績已經出爐。雖已立春，但氣溫依舊寒冷，整個房地產市場猶如這天氣，遲遲不見回暖，仍處於“寒冬”。
新房成交量創新低
據中原地產研究中心統計數據顯示，截至1月28日，北京市1月份新建商品房住宅（剔除保障房）合計簽約1030套，預計全月隻有1200套左右，而2017年1月為2430套。
令人擔憂的是，在成交量減半的同時成交金額也同樣減半。在成交的金額上，與2017年1月份150.56億元的成交額相比，截至1月28日，今年1月份的成交金額僅為74.58億元，同比降五成左右。而2017年12月的成交額達232.08億元，環比更是下跌67.9%左右。同時，近75億元的簽約額是本輪房地產低迷周期中的低點，也創下瞭最近三年的最低值。
易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，應該說北京市場的政策依然比較嚴厲，尤其是限購以及限貸政策依然趨嚴，所以實際上這都會有各類新的問題。而新房市場上的庫存規模不足，也容易帶來很多新的問題，這種問題自然也會在成交上有所體現。
“所以，對於此類市場來說，降溫是正常的，不代表市場真的蕭條，而代表市場博弈心態很濃重。”嚴躍進坦言。
“1月份樓市低迷主要是調控政策持續發酵所致。北京在去年3月份以後才實行從嚴的房地產政策，去年1月份政策還比較寬松，以去庫存為主要背景。今年1月份仍然保持政策的穩定性，延續去年3月份以來的從嚴房地產政策，從嚴的房地產政策保持瞭房價的穩定，降低瞭人們對房價上漲的預期，減少瞭投機投資需求。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長，首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受《中國產經新聞》記者采訪時指出。
二手房成交量下跌
據麥田房產(博客營業用抽油煙機,微博)的統計數據顯示，截至1月28日，1月份北京市二手房網簽量達9044，上月同期為9500套，去年同期為14689套，環比下跌5%，同比下跌38%。
不過，鏈傢油煙處理機價格研究員鐘濤對媒體表示，按照鏈傢市場占有率推算，北京全市當月的實際成交量應該在13000套左右。
但有業內人士表示，這一數據雖然相比去年6-11月期間每月8000套左右的成交量有所上升，但對於北京市房地產市場而言，1萬套左右的二手房成交量依然低迷。
在價格方面，北京市住建委統計數據顯示，2017年12月，二手房成交的平均價格是59100元/平方米，同比2016年12月下降1.2%，比最高點的2017年3月下降瞭13%。
新年第一個月，北京市二手房市場尚且如此，是否意味著今年的二手房市場從此一蹶不振？
對此，嚴躍進表示，二手房市場會繼續經歷降溫調整，但或也呈現一個階段性的變動，比如說在上半年市場交易量跌是常態，但到瞭下半年，隨著置換房屋等需求的釋放，預計量價依然會有反彈的可能。
安居客分析師李震指出，今年北京二手房的成交量會介於2016年和2017年的量之間，不會像2017年那麼慘淡，但也很難恢復到2016年的水平。價格不會再大漲，但價隨量漲的趨勢下，價格也會有小幅度上揚。
“今年的二手房市場將繼續保持穩定，由於區位與配套優勢，量價或小幅回升。”趙秀池告訴記者。
麥田房產首席分析師張葉松認為，目前市場量價齊降調控效果明顯，剛需及置換客戶入市意願逐漸增加，但受調控影響，需求依舊受限，二手房成交量和去年基本相當。與此同時，買賣雙方深度博弈仍在，但價格降幅將明顯收窄趨於平穩。
此外，有業內人士表示，北京市在共有產權房、政策租賃房方面加大供給，預計將持續影響二手房市場成交量價。
宅地連續三個月流拍
北京市新房以及二手房成交量雙雙低迷，而住宅土地方面同樣也不例外。
據相關數據統計，1月份共成交16宗地塊，成交額達到403.07億元，同比2017年1月上漲三倍有餘，環比去年12月份大幅增長161%。
不難看出，其土地供應節奏在明顯加快。但是五天內連續三宗宅地流拍，讓土地市場瞬間迎來寒冬。據記者瞭解，三宗宅地流拍的原因都是因為競價期內無人競買而流拍。
值得註意的是，這已經是北京市土地市場連續三個月出現流拍現象。據北京市規劃國土委的數據顯示，去年流拍的兩宗宅地分別發生在11月和12月。
業內人靜電機推薦士表示，五天三宗宅地流拍。這在近幾年的北京土地市場十分罕見，據中原地產數據顯示，2017年北京宅地流拍2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗。
“連續三個月流拍，而且是住宅用地，這種情況值得關註。”中原地產首席分析師張大偉認為，最主要的原因還是房地產調控下，土地屬性復雜，且地價房價全面限價，同時大量的共有產權地塊存在，這種情況下，全行業虧損已經出現。
最近幾天出讓的6宗住宅用地中，流拍和低溢價成為瞭主旋律，共有三宗住宅地塊流拍，起拍價合計超過150億元，成交的三塊住宅用地也全部是低溢價。
在嚴躍進看來，應該說北京土地市場總體看好，但是土地市場的低溢價和流拍等數據容易帶來幹擾。從實際情況看，對於北京市場來說，類似的土地供應中結構性差異很大，部分房企購地方面會比較謹慎，這方面會有各類新的表現。所以觀望心態加重，但還不能說北京市場真的失寵瞭。
“土地是房產供應的閘門。增加土地供應是未來供給側改革、解決北京供求矛盾的重要途徑。土地流拍說明有些地塊兒地價過高，開發商盈利機制有待探討。”趙秀池如是說。
亞豪機構市場總監郭毅對媒體表示，成交結果表明，土地市場確實出現瞭降溫，溢價率降低，流拍出現，對於市場前景的不樂觀，讓房企在拿地方面變得更加謹慎。
全年房地產市場總體平穩
2017年對於整個房地產市場來說，是極不平凡的一年。在遭遇瞭史上最嚴調控政策後，北京樓市幾近冰點。而2018年的情況又將如何，業界廣泛關註。
嚴躍進認為，2018年，市場調整繼續，也有助於房地產價格繼續回歸平穩。從實際過程可以看出，當前北京房地產市場依然會有一個較好的表現，尤其是租賃市場等方面依然會有一個較大的表現。
郭毅則表示，從市場現狀來說，土地市場的降溫還不至於傳遞到銷售市場，但今年的樓市銷售也不會過熱。因為今年不太可能放開限購和認房認貸，這樣就很難出現需求端的放松。今年成交會比去年高，是基於供應更加多元化，改變瞭去年純粹面對中高端改善的產品結構。面向剛需的共有產權房，面向首改的限房價等，覆蓋瞭更多的需求，供應客群也更大，所以成交拉升。但成交總量不會明顯提升，新房的成交更多是由於二手房相對受冷，客群回流導致的，總成交量相比2017年不會明顯提升。
“2018年北京房地產調控政策仍然會保持穩定性和連續性，落實房子是用來住的，不是炒的定位，讓住房回歸居住功能。在增加房地產供給的基礎上，限制投資投機性需求，加大租賃住房的供給，房價漲幅會越來越小，房地產市場會越來越平穩。”趙秀池說。
(作者：於淼) (出處：中國產經新聞 2018年02月13日)
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